2026 청약 전략 지도｜동탄·수원·평택·용인 완전 분석

2026년 1월 기준 수도권 청약 시장은
“어디에 넣느냐”가 “몇 점이냐”보다 더 중요해진 단계에 진입했다.
동탄은 여전히 수도권 대표 청약지이지만
가점·경쟁률·실거주 요건 측면에서 진입 장벽이 상당히 높아진 상태다.
반면, 수원·용인·평택·오산 등 동탄 인접 수도권 지역은
청약 조건과 경쟁 구조에 따라 동탄보다 현실적인 대안이 될 수 있다.
이 글의 결론은 명확하다.

• 가점이 높고 화성시 거주 요건을 충족한다면 → 동탄 중심 전략
• 가점이 낮거나 특공·추첨을 노린다면 → 동탄 인접 지역 병행 전략
• 실거주·자금 부담을 고려한다면 → 입지보다 조건 우선 판단

이제부터 그 이유를 수치·구조·사례로 설명한다.

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목차

1. 수도권 청약 판이 바뀐 이유
2. 비교 대상 지역 선정 기준
3. 동탄 청약의 현재 위치
4. 수원 청약 구조 분석
5. 용인 청약 구조 분석
6. 평택·오산 청약 구조 분석
7. 지역별 핵심 지표 비교표
8. 가점·특공별 추천 지역
9. 실제 청약 시나리오 예시
10. FAQ
11. 주의사항 및 전략 팁
12. 요약 및 다음 글 안내

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주요 개념 정의

수도권 청약의 기본 전제

수도권 청약은
서울·경기·인천을 포함하며,
거주 요건 + 가점/추첨 구조 + 특별공급 비중에 따라
당첨 가능성이 크게 달라진다.
2026년 현재 수도권 청약의 핵심 키워드는 다음과 같다.

• 가점 상향 평준화
• 특별공급 실질 경쟁
• 실거주 의무 강화
• 자금 조달 능력 중요성 확대

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핵심 내용 정리

비교 대상 지역 선정 기준

이번 비교는
동탄과 실제로 대체·병행 청약이 가능한 지역만 포함한다.
선정 기준은 다음과 같다.

• 동탄에서 차량 또는 광역교통 1시간 내 접근
• 최근 2~3년간 분양 이력 또는 예정 물량 존재
• 수도권 실수요자가 실제로 고민하는 지역

이에 따라 비교 대상은 다음과 같다.

• 동탄(화성시)
• 수원(영통·권선·장안 일부)
• 용인(기흥·수지·처인 일부)
• 평택
• 오산

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세부 항목 1 : 동탄 청약의 현재 위치

동탄은 수도권 남부 청약의 기준점이다.
2026년 기준 동탄 청약의 특징은 다음과 같다.

• 일반공급 가점 커트라인: 60점대 중후반
• 특별공급 경쟁률: 높음 (신혼·생초 집중)
• 거주 요건: 화성시 우선
• 실거주 의무: 단지별 2~5년 이상
• 전매 제한: 3~10년 수준

동탄의 장점은 명확하다.

• 자족 기능
• 교통 인프라
• 생활 인프라 완성도

그러나 단점 역시 분명하다.

• 가점 낮은 실수요자에게는 진입 장벽 큼
• 자금 부담 높음
• 당첨 이후 실거주 제약 큼

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세부 항목 2 : 수원 청약 구조 분석

수원은 동탄과 가장 많이 비교되는 지역이다.

수원의 핵심 특징

• 기존 도심 재개발·재건축 위주
• 소규모 분양 다수
• 분양가 상대적으로 높음
• 거주 요건은 ‘수원시’ 우선

수원의 강점은 다음과 같다.

• 서울 접근성
• 학군·상권 탄탄
• 일부 지역 추첨 비중 존재

단점은 명확하다.

• 분양가 대비 시세 메리트 낮은 단지 존재
• 입지 편차 큼
• 소형 위주 공급 많음

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세부 항목 3 : 용인 청약 구조 분석

용인은 전략적 대안 지역으로 분류된다.

용인의 핵심 특징

• 기흥·수지: 경쟁률 상승
• 처인: 상대적으로 진입 장벽 낮음
• 분양 물량 지속적 공급

용인의 강점

• 동탄 대비 낮은 가점 커트라인
• 중대형 추첨 물량 활용 가능
• 실거주 의무 완화 단지 존재

용인의 단점

• 지역별 편차 매우 큼
• 교통 완성도 지역차 존재

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세부 항목 4 : 평택·오산 청약 구조 분석

평택

• 미군기지·산업단지 배후
• 공급 물량 많음
• 추첨 비중 상대적으로 큼

평택은
가점이 낮은 실수요자에게 여전히 기회가 있다.

오산

• 동탄 생활권 공유
• 분양 물량은 적으나
• 경쟁률 동탄 대비 낮음

오산은
동탄 대체 지역 중 생활권 연계성이 가장 높은 지역이다.

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비교표 or 예시 계산

2026년 기준 지역별 청약 핵심 비교표

구분	동탄	수원	용인	평택	오산
일반공급 가점	매우 높음	높음	중간	낮음	중간
특공 경쟁	매우 높음	높음	중간	중간	중간
추첨 활용	제한적	일부	가능	매우 가능	가능
실거주 의무	강함	중간	중간	약함	중간
자금 부담	높음	높음	중간	낮음	중간

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신청 / 방법 / 절차 (전략 관점)

수도권 청약은
단일 지역 올인 전략보다 병행 전략이 유리하다.
권장 루트는 다음과 같다.

1. 동탄 특공 또는 일반공급 도전
2. 동시에 용인·평택 추첨 병행
3. 가점 상승 전까지 오산·처인 검토

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FAQ

Q1. 동탄이 아닌 지역을 선택하면 손해인가?

아니다. 가점·자금·실거주 조건에 따라 오히려 유리할 수 있다.

Q2. 가점 40점대는 어디를 노려야 하나?

동탄보다는 용인·평택·오산 병행이 현실적이다.

Q3. 특공은 어느 지역이 유리한가?

동탄은 물량은 많으나 경쟁도 가장 치열하다.

Q4. 수도권은 다 비슷하지 않나?

거주 요건·실거주 의무·추첨 비율이 지역별로 크게 다르다.

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주의사항 / 팁

• 분양가만 보고 지역을 판단하지 말 것
• 실거주 의무와 전매 제한을 반드시 구분할 것
• 자금 계획은 당첨 이전에 완료할 것
• ‘동탄 vs 비동탄’이 아니라 ‘조건 vs 조건’으로 비교할 것

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요약 + 다음 글 연결

2026년 수도권 청약의 핵심은
“가장 좋은 지역”이 아니라
“나에게 가장 맞는 지역”을 찾는 것이다.
동탄은 여전히 강력하지만
모든 사람에게 정답은 아니다.
다음 글에서는
가점별·가구 형태별(1인, 신혼, 맞벌이) 수도권 청약 추천 루트를
더 구체적인 시나리오로 정리할 예정이다.