2026 수도권 청약, 동탄이 답일까? 인근 지역까지 전면 비교

2026년 1월 기준 수도권 청약 시장은
과거처럼 “좋은 지역 하나만 정해서 기다리는 구조”에서 벗어났다.
현재의 핵심은 가점·자금·거주 요건에 따라 지역을 선택하는 전략적 접근이다.
동탄은 여전히 수도권 남부의 대표 청약지이지만,
높아진 가점 커트라인과 실거주·전매 제한으로 인해
모든 실수요자에게 최적의 선택지는 아니다.
반면, 수원·용인·평택·오산 등 동탄 인접 수도권 지역은
가점이 낮거나 특별공급·추첨을 노리는 수요자에게
동탄 대비 현실적인 대안이 될 수 있다.
이 글의 결론은 다음과 같다.

• 가점이 높고 화성시 거주 요건을 충족한다면 → 동탄 중심 전략
• 가점 30~40점대 또는 특공·추첨 대상이라면 → 인근 수도권 병행 전략
• 자금 부담과 실거주 제약이 크다면 → 동탄 외 지역이 더 합리적일 수 있음

이제부터 그 판단 기준을 구조·수치·비교로 설명한다.

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목차

1. 2026년 수도권 청약 환경 변화
2. 비교 분석 대상 지역 선정 기준
3. 동탄 청약 구조 분석
4. 수원 청약 구조 분석
5. 용인 청약 구조 분석
6. 평택·오산 청약 구조 분석
7. 지역별 핵심 지표 비교표
8. 가점·특공 유형별 추천 지역
9. 실제 청약 시나리오 예시
10. FAQ
11. 주의사항 및 실전 팁
12. 요약 및 다음 글 안내

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주요 개념 정의

수도권 청약의 기본 구조

수도권 청약은
서울·경기·인천 지역에서 공급되는 분양주택을 대상으로 하며,
다음 요소에 의해 당첨 가능성이 결정된다.

• 거주 요건(해당 시·도 또는 시·군 우선)
• 공급 유형(일반공급, 특별공급, 추첨제)
• 가점 또는 자격 충족 여부
• 실거주 의무 및 전매 제한 조건

2026년 기준 수도권 청약의 특징은
가점 상향 평준화 + 특별공급 경쟁 심화 + 실거주 요건 강화로 요약된다.

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핵심 내용 정리

비교 대상 지역 선정 기준

이번 비교는
동탄과 실제로 대체 또는 병행 청약이 가능한 지역만을 대상으로 한다.
선정 기준은 다음과 같다.

• 동탄에서 차량 또는 광역교통 기준 1시간 내 접근
• 최근 3년 내 분양 실적 또는 2026년 이후 분양 가능성 존재
• 수도권 실수요자가 실제로 고민하는 지역

이에 따라 비교 대상은 다음과 같다.

• 동탄(화성시)
• 수원(영통·권선·장안 일부)
• 용인(기흥·수지·처인)
• 평택
• 오산

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세부 항목 1 : 동탄 청약 구조 분석

동탄은 수도권 남부 청약의 기준점이다.
2026년 기준 동탄 청약의 핵심 특징은 다음과 같다.

• 일반공급 가점 커트라인: 약 60점 중후반
• 특별공급 경쟁률: 매우 높음
• 거주 요건: 화성시 거주자 우선
• 실거주 의무: 단지별 2~5년
• 전매 제한: 3~10년 이상 사례 존재

동탄의 장점

• GTX-A 및 광역교통망
• 자족형 신도시 구조
• 학군·상업·업무 인프라 완성도

동탄의 단점

• 가점 낮은 실수요자에게 불리
• 자금 부담 큼
• 실거주 제약 강함

동탄은 가점과 자금 여력이 충분한 실수요자에게 유리한 지역이다.

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세부 항목 2 : 수원 청약 구조 분석

수원은 동탄과 가장 많이 비교되는 지역이다.

수원의 핵심 특징

• 기존 도심 재개발·재건축 중심
• 분양 물량은 소규모 위주
• 분양가 상대적으로 높음
• 수원시 거주자 우선 구조

수원의 장점

• 서울 접근성
• 학군 및 상권 안정성
• 일부 단지에서 추첨 물량 존재

수원의 단점

• 입지별 편차 큼
• 분양가 대비 시세 메리트 제한적

수원은 입지 선별 능력이 있는 실수요자에게 적합하다.

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세부 항목 3 : 용인 청약 구조 분석

용인은 전략적 대안 지역으로 평가된다.

용인의 구조적 특징

• 기흥·수지: 경쟁률 상승
• 처인: 상대적으로 낮은 진입 장벽
• 중대형 평형 추첨 물량 활용 가능

용인의 장점

• 동탄 대비 낮은 가점 요구
• 공급 물량 지속
• 실거주 의무 상대적으로 완화된 단지 존재

용인의 단점

• 교통·생활 인프라 지역차 큼

용인은 가점 30~40점대 실수요자에게 현실적인 선택지다.

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세부 항목 4 : 평택·오산 청약 구조 분석

평택

• 공급 물량 많음
• 추첨 비중 상대적으로 큼
• 가점 낮아도 기회 존재

단점은
서울·수도권 중심부 대비 생활·출퇴근 부담이다.

오산

• 동탄 생활권 공유
• 공급 물량은 적지만 경쟁률 상대적으로 낮음
• 동탄 대체 지역 중 생활권 연계성 우수

오산은 동탄을 보조하는 병행 청약 지역으로 적합하다.

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비교표 or 예시 계산

2026년 기준 지역별 청약 핵심 비교표

구분	동탄	수원	용인	평택	오산
일반공급 가점	매우 높음	높음	중간	낮음	중간
특공 경쟁	매우 높음	높음	중간	중간	중간
추첨 활용	제한적	일부	가능	매우 가능	가능
실거주 의무	강함	중간	중간	약함	중간
자금 부담	높음	높음	중간	낮음	중간

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신청 / 방법 / 절차 (전략 관점)

2026년 수도권 청약에서는
단일 지역 올인 전략보다 병행 전략이 유리하다.
추천 루트는 다음과 같다.

1. 동탄 특별공급 또는 일반공급 도전
2. 동시에 용인·오산 추첨 병행
3. 가점 상승 전까지 평택 검토

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FAQ

Q1. 동탄이 아닌 지역을 선택하면 손해인가?

아니다. 가점·자금·실거주 조건에 따라 오히려 유리할 수 있다.

Q2. 가점 40점대는 어디를 노려야 하나?

동탄보다는 용인·평택·오산 병행이 현실적이다.

Q3. 특별공급은 어느 지역이 유리한가?

동탄은 물량은 많지만 경쟁도 가장 치열하다.

Q4. 수도권은 다 비슷하지 않은가?

거주 요건·실거주 의무·추첨 비율이 지역별로 크게 다르다.

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주의사항 / 팁

• 분양가만 보고 지역을 판단하지 말 것
• 실거주 의무와 전매 제한을 반드시 구분할 것
• 자금 계획은 당첨 이전에 완료할 것
• “동탄 vs 비동탄”이 아니라 “조건 vs 조건”으로 비교할 것

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요약 + 다음 글 연결

2026년 수도권 청약의 핵심은
가장 유명한 지역을 고르는 것이 아니라
본인의 가점·자금·생활 조건에 맞는 지역을 선택하는 것이다.
동탄은 여전히 강력하지만
모든 실수요자에게 정답은 아니다.
다음 글에서는
가점 구간별(30·40·50점대) 추천 수도권 청약 루트와
실제 당첨 가능성을 높이는 병행 전략을
더 구체적인 시나리오로 정리할 예정이다.