🏠 2025 사전청약 완전정복! 2025 사전청약 완전정복! 본청약보다 유리한 이유”

🏠 사전청약과 본청약, 어떤 게 유리할까? 완벽 비교 가이드

요즘 뉴스만 켜도 3기 신도시, 사전청약 이야기가 하루 걸러 한 번씩 들리죠.
그런데 막상 "사전청약과 본청약, 뭐가 다른 거야?" 라는 질문에
명확하게 대답할 수 있는 분은 많지 않아요.

그래서 오늘은
💡 사전청약과 본청약의 개념 → 장단점 → 가점 계산법 → 시뮬레이션 → 실패 사례
까지 한 번에 쫙 정리해 드립니다.

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📌 1. 사전청약이란?

사전청약은 본청약 전에 미리 당첨자를 선정하는 제도입니다.
예를 들어, 3기 신도시의 경우 본청약은 2027년이지만,
사전청약은 2025~2026년에 먼저 진행합니다.

✅ 장점

• 빠른 당첨 확인 → 기다림이 짧아요.
• 집값 변동 리스크 완화 → 본청약 시점에 분양가가 급등해도, 사전청약 당시 분양가를 기준으로 합니다.
• 내 집 마련 계획 조기 확정 → 결혼, 이사, 대출 계획을 미리 세울 수 있음.

❌ 단점

• 입주까지 대기 기간이 김 → 보통 4~6년 뒤 입주.
• 본청약 때 자격 재확인 필요 → 사전청약에 붙어도 본청약에서 떨어질 수 있음.
• 생활권 변화 가능성 → 직장, 학교 위치가 바뀔 수 있음.

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📌 2. 본청약이란?

본청약은 실제로 계약이 이루어지는 최종 청약 단계입니다.
사전청약 당첨자는 이 본청약을 반드시 신청해야 최종 계약이 됩니다.

✅ 장점

• 즉시 계약 가능 → 본청약 후 2~3년 내 입주.
• 조건 불확실성 낮음 → 분양 세부 조건이 확정된 상태에서 신청.
• 집 선택 폭이 넓음 → 사전청약보다 물량이 많음.

❌ 단점

• 경쟁률이 높음 → 사전청약보다 참여자 수가 많아 당첨 확률이 낮아질 수 있음.
• 분양가 상승 가능성 → 시장 상황에 따라 가격이 올라갈 수 있음.

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📊 3. 장점·단점 비교표

구분	사전 청약	본 청약
당첨 확인 시기	빠름 (1~2년 전)	느림 (입주 2~3년 전)
입주까지 기간	길다 (4~6년)	짧다 (2~3년)
가격 확정	사전 시점 기준	본청약 시점 기준
경쟁률	상대적으로 낮음	상대적으로 높음
불확실성	높음	낮음

 

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🧮 4. 가점 계산법 (예시)

청약 가점은 무주택 기간 + 부양가족 수 + 청약통장 가입기간으로 계산합니다.

공식

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청약가점 = 무주택 기간 점수 + 부양가족 점수 + 청약통장 가입기간 점수

• 무주택 기간 (최대 32점)
  예: 10년 무주택 → 20점
• 부양가족 수 (최대 35점)
  예: 부양가족 3명 → 25점
• 청약통장 가입기간 (최대 17점)
  예: 8년 가입 → 13점

📌 예시 시뮬레이션

• 무주택 12년 (24점)
• 부양가족 2명 (15점)
• 청약통장 10년 (15점)
  총점 = 54점

👉 일반적으로 서울·수도권 인기 지역은 60점 이상이 안정권입니다.

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🧪 5. 시뮬레이션: 사전청약 vs 본청약

🎯 조건

• 가점 55점
• 무주택 10년
• 부양가족 2명
• 수도권 3기 신도시

사전청약 시

• 경쟁률 5:1
• 당첨 확률 20%

본청약 시

• 경쟁률 15:1
• 당첨 확률 6.6%

💡 결론: 가점이 55점대라면 사전청약에서 도전하는 편이 유리합니다.

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⚠️ 6. 실패 사례

1. 본청약 자격 상실
   • 사전청약에 붙었지만, 본청약 때 소득 기준 초과로 탈락.
2. 생활권 변화
   • 입주까지 5년이 걸리는데, 그 사이 직장이 옮겨져 출퇴근 불편.
3. 청약통장 해지
   • 사전청약 후 무심코 청약통장을 해지해 본청약 자격 상실.

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📌 7. 추천 전략

• 가점 60점 이상: 본청약 도전 가능
• 가점 50~59점: 사전청약 먼저 시도
• 가점 49점 이하: 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 적극 활용

 

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❓ Q&A

Q1. 사전청약에 당첨되면 무조건 본청약도 당첨인가요?
A. 아닙니다. 본청약에서 다시 자격 심사를 통과해야 최종 계약이 가능합니다.

Q2. 사전청약은 꼭 해야 하나요?
A. 가점이 낮거나 경쟁이 치열한 지역을 노린다면 사전청약이 유리합니다.

Q3. 사전청약 당첨 후 본청약 포기하면 패널티가 있나요?
A. 네, 일정 기간 청약 제한이 있을 수 있으니 신중하게 결정하세요.